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愚蠢的新樓買家

你好諗Sir,

 

本人是舊生,已經報讀所有收息,ETF,買樓003課程和閱讀諗Sir 的書。上完堂後已經投資在債基,雖然注碼和回報少及沒有疊增,但已經體驗每月收息及平穩的特性,當然一生三宅更是目標。現在心中有2個方案,希望可以得到你的寶貴意見。

 

家庭: 本人及太太同34歲,育有2名小孩(4歲及6個月)。

 

每月收入:

先生人工: 37,000 花紅: 74,000 / 太太人工: 30,000 花紅: 100,000

 

現時流動現金大約有$600,000

 

每月開支:

車 ($4300) + 保險 ($3200) + 水,電,煤,供養父母及其他開支($29000). 給父母的家用比較多因他們主力幫手照顧兩名小朋友。

每月可儲蓄: $29,500。(以全年收入"人工+花紅" 之平均數及扣除MPF計出)

 

物業:

2015年換樓聯名買入5.3M兩房荃灣西環宇自住,向銀行借貸6成供30年,月供$12,000. 現在尚欠3.05M.

沒有其他借貸也沒有其他投資

 

借貸力:8.28M

已用借貸力:37%

 

當初選擇新樓只是為了保值,可惜當時還沒有遇上諗Sir還要抽到聯名和愚蠢地6成上會,認真是敗筆. 走錯了一大步. 希望趁仲未太老可以快一點走回正軌.

 

方案:

1)拆名,太太名義買了層樓. 估計樓價是5.8M (銀行估價,地政買賣紀錄只有幾宗,不能參考).太太8成上會, 即要用116萬.扣除欠款305萬及雜費. 應該大約有140萬.用140萬買疊增債基(年20%回報).流動現金應急.已用借貸力:58%

 

2)賣樓. 單人名義買價值4M樓(套房)出租,自己租美孚或荃灣3房住.8成上會. 首期80萬.扣除欠款305萬及雜費. 應該大約有160萬.用150萬買疊增債基(年20%回報).10萬買ETF. 流動現金應急. 已用借貸力:40%

 

希望諗sir 可以比到意見我地.

多謝! 學習中的庸才舊生上

 

ANSWER:

聲明: 本文題目所用之「愚蠢」一詞,源自讀者來文。筆者本人絕無貶抑香港各位新樓買家,新樓買家更合時地為香港經濟注入新動力,真金白銀咁投放資產,屬愛國及愛港之表現。如果可以,請在7月1日回歸廿週年習總到訪之時宣讀新樓買家名單,我們要高度肯定此番貢獻。同時筆者呼籲各位,有閒錢一定要同大行經紀買新樓。

 

「買新樓只為保值。」呢句真係經紀哥哥既金句,你知有D說話對某些人而言,真係講夠十次佢就會信,又或者多人講佢就會信。

 

有D人就信權貴,問李嘉誠類近「買環宇海灣保唔保值?」的問題。咁即係逼佢答:「好」。

 

有D人可能係「知。照扮無知」,話買左環宇海灣之後個價升左,所以佢就係保值。咁浪翠園夠升穿返97年個價幾個百份點啦,佢係咪同沙田第一城一樣咁保值呀? 環宇升只不過係水漲而船高,於此事找不到新樓比舊樓保值之結論。加上新樓點解咁多人買? 因為易借錢。發展商提供財務令其抵押性於發售時大增,令新樓更有價值。但當新樓業主想賣走,由新樓變二手時候,抵押性即打回原形,而一手樓的光環已除去,到時就要為愚蠢或任性行為付出代價。當然有錢絕對可任性,多付約10%之新樓溢價對富家子弟而言只屬少數目。但若買家有感不值或中伏,那自可判斷是否做了蠢人。

 

究竟批判性思考定讀個MBA可以幫手搵到錢? 筆者淨係知如肯多想及了解SALES之動機,一生人可省下的錢財及時間很可觀。綜觀讀者情況,最缺係CASH。所以應趁環宇夠兩年加上海之戀銷情賣得唔錯之際,就算比10%額外印花稅都應將環宇賣走。你諗諗他日荃灣西新盤入哂伙,讀者如要賣樓或租走,講近地鐵同靚唔夠海之戀同柏傲灣黎,鬥平亦唔夠海濱花園平,比方便又唔夠爵悅庭(雖然,爵悅庭都唔叫得方便...),肯定比人大幅壓價。各位買樓前要考慮該樓盤是否有其獨特性,起碼做到人有你有,再進一步如能擁區內之特別間隔或便捷更好。

 

估計讀者賣樓後連交稅只可打平手,套回40%*530萬樓價為212萬,加上手上六十萬現金再加夫婦收入共67K,成件事會好做很多。去海濱或者麗城搵個三房租,16K有盤。學習好點管理套房,走入荃灣西至路德圍附近,應有不少好選擇。400萬樓而收租19-21K的不難做到,當然如間房的工程做得好,收租可增至22K-26K/月,這主因是一個430呎實用的面積,究竟你可以用到幾盡? 呢個知識,等於你每月收多3千蚊息加啦~! 已是一個70萬車位的收租金額。所以肯學肯落手做,遠比你花時間在MBA有用。

 

有了套房,用其租去貼三房租金完全無難度。除了搞套房的首期連裝修100萬,淨低的約160萬CASH可以任收息。當然就咁買間樓收租,計400萬入荃景兩房,收12-13K是可以的。那淨低160萬要行行債基疊增,當用保守的收15%一年,一年已收息24萬,即每月多成20K現金,夠哂讀者收租12-13K後貼錢租三房,淨低錢可先儲起,等樓市差再出擊。以讀者工資水平不能逆市「發動攻勢」,要穩守再待「天下有變」,才可「率兵」有所作為。

以下課程由 Homeblogger 主辦

【收息投資課程】Batch 44 (22 June Update: A區位淨6。先聯先得。入數為準)

*(上)收息101係2014年已上緊batch 17。當時上堂情況

(中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法

*(下)諗sir最近於NOW TV的訪問

諗SIR(收息101)【收息投資課程】/ DV44

DV44第一堂: 2017年7月8日(六) 14.00-18.00

DV44第二堂: 2017年7月15日(六) 14.00-18.00

地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

費用: $4840(班次DV44 A區位有限。收滿即停。)

A區: 面對諗sir的位置: 有位

B區: 背向諗SIR,有投映屏播映powerpoint : 有位

*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課

諗sir工作目標: 重塑香港出版界經營模式,成就更多全職作者。希望書店如Page one可以先執少幾間,日後再開番

 

途 徑1: 【網上報名:課程報名表

或途徑2: 短訊報名:WhatsApp 63832145

記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – DV44」

或最快捷的途徑4: 即時付款及留位 BATCH 44 (嚴禁轉售留位)

DV系列【收息投資課程】詳盡內容:

*課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可實行、應用時不需開立私人銀行戶口

< 首部份課程 >

債券投資了解及精明慳錢買入方法

選取債券之步驟

怎樣用債券穩獲10%年回報

本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案

解釋直債提升回報之技(如: 「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」此類之作法方案詳解

達成財務自由的理財方針

< 次部份課程 >

基金太多,點去比較?

基金經紀不會提及之買賣需知

如何判斷債基、直債的出入市時機?

債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費?

債基疊增收息方案詳解。最重要係執行時要留意之風險及應對

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

< 後部份課程 >

有咩保險可以CUT?

解構/解救101 plan

保險怎可以倍利的?

保證8%保險方案?

保費融資再拓現金流心法



諗SIR(收息103)【收息實習班】/DP31※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!

DP31 第一課: 2017-06-28(三)19:15-21:15(第1堂),
DP31 第二課: 2017-07-05(三)19:15-21:15(第2堂),

 

A區: 面對諗sir的位置:有位
B區: 背向諗sir、有近距離用40″電視展示powerpoint的位置: 有位

費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓
    地圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

  1. 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
  2. 舊生報名表格  】
  3. 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – DP31」
  4. 收息103舊生網上填表報名

內容: 

債基出入市應看之訊號教育

市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20、25! 每次不同介紹

課後朋友交流會

幾時買及用咩方法分段入市之考慮

(新)人民幣債基槓桿方案

令執行債基方案更順暢的留神小處

成為103舊生之後重讀只需半價

 





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course02_header

NOW20160121-2

 

新班次: 諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:LY41

第一課:2017年7月25日 (二) 時間:19.15-22.15

第二課:2017年8月1日 (二) 時間:19.15-22.15
費 用:$2000元
whatsapp 63832145 / 留閣下「姓名」「電郵」「課程編號:LY41」
方法4: 下方填上mobile、閱畢收生條款後checkbox再按下PAYNOW button付款。會即時留位


買樓001 內容:

買樓入手:「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算。

負擔能力:課堂教你計按揭。
買樓選區:剖析地段,再找出跑贏別人的地段。
買樓須知:什麼因素影響樓價!?
避買凶宅:如何避免買入凶宅?

買樓理財:保障財富 揀樓知識: 住宅 vs 工廈?海景有定無好?完全冇景又如何?
借貸能力:個人 / 聯名買樓借貸力解說、取得樓宇按揭的要訣。

物業加按:如何將物業「加按」?套現物業價值又有何法?
物業稅項:不同情況繳付不同稅款。

個案研究:「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?/ 聯名買樓,其中一人有樓揸手,咁印花稅點計?
其  他:延誤成交法律後果、案例、用公司名義買樓利弊,利得稅、半契樓詳解

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code:LY42
(*買樓003可單上。不用必修買樓001同學)

2017-08-05(六)14:00-17:00(第1堂)
2017-08-12(六)14:00-17:00(第2堂)

LY41-第一課:2017年5月12日 (五) 時間:19.15-22.15
LY41-第二課:2017年5月19日 (五) 時間:19.15-22.15

費 用:$3000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

諗sir工作目標: 重塑香港出版界經營模式,成就更多全職作者。希望書店如Page one可以先執少幾間,日後再開番

報名:

方法1: 【網上填表:課程報名表】方法2: 電郵:admin@homeblogger.com.hk    /  留閣下「姓名」「電話」「課程編號:LY42」
方法3whatsapp 63832145 / 留閣下「姓名」「電郵」「課程編號:LY42」
方法4: 下方填上mobile、閱畢收生條款後checkbox再按下PAYNOW button付款。會即時留位

買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

 

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

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