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2017樓市走勢(下)

相信有感受過內地資金力量的朋友,都同意內地資金是瘋狂的,不過一旦日後出逃潮緩和,香港要買樓既人都上哂會,推升樓市動力終會乾涸。筆者已在半年前文章講述,http://homebloggerhk.com/66157/

 

香港而家最有意欲買樓為2010至2012有置業的人仕。佢地當年買的單位細,到今時賺價深,很有賣舊換新之因由。

 

根據土地註冊處,2010至2012年置業者數目:

樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2010年全年成交數目 : 162739

樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 )2011年全年成交數目 : 108814

 

2011-2012年24個月內共約26萬宗成交。再按土地註冊處提出的價位成交分佈,買左3-5百萬樓的佔當中30%,即係2010-2011年買左樓到而家賺8成至1.5倍既「幸運兒」,約有80000人。呢八萬人如係今時換樓即「一賣一買」,會產出兩宗成交,至於咁2010年前呢? 筆者看法係十幾年前買落樓既業主、早前5年大好機會唔沽、而家要再換樓賣樓既機會較低。

 

若市場出現8萬*2 = 16萬個成交,幸運兒之才購買力全被消耗。另外新婚者都會買樓,根據人口統計每年有5萬對婚姻,當中約一半係港人對港人的「全新婚姻」,計及入息中位數只在約$15000,估計呢批人在20%會買樓,即一年為市場制造5000單成交。由於16萬個換樓需求已在2015-16年被消耗了79159及73004個,加上每年5千個新婚客,79195+73004+5000*2 > 16萬。由此可見幸運兒的購買力剛好就在呢兩年全被消耗。留意幸運兒用樓市賺返黎既錢買一間細樓收租、一換一都得! 當然有人選擇唔買穩守。故八萬個幸運兒應只會制造1.0-2.0個成交。故市場上的購買力最樂觀用2.0去計,就在2016年尾被消耗。但更貼現實情況,應計到是2017年尾會消耗掉大部份。此等數據昋港地產商掌握得更仔細,佢地定必將新盤落力在2017推出。再鼓勵中資投地扯高呎價,有感今日的中資就如97年的新世界,成功摸頂做左百億燈神!

 

2015年樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ): 79159

2016年樓 宇 買 賣 合 約 ( 包 括 住 宅 及 非 住 宅 單 位 ): 73004

 

因此未來一年有什麼地賣實很重要,參考地政總署:

 

http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/programme_201718.htm?

 

未來一年賣地主有啟德加觀塘安達臣道、有九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界、有大埔幾幅地、有屯門東。綜合而言觀塘同九龍灣附近周圍有地賣,由熱錢浸升當地呎價很有可能。大埔屯門相對要賣地皮較少,估計擁有次級性增長。香港整體,中原城市指數會比現時上升15%至167點,這參考了金管局的一些數字,發覺「投放於地產的金額」,2016年有兩次爆發性增長,再有此情要數2010年,及後中原城市指數由約84點升至100點,升約15%。故今次筆者估計往後都有近同爆發。當然如何參加金管數據,我們面授買樓003同學。

 

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買樓001 內容:

買樓入手:「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算。

負擔能力:課堂教你計按揭。
買樓選區:剖析地段,再找出跑贏別人的地段。
買樓須知:什麼因素影響樓價!?
避買凶宅:如何避免買入凶宅?

買樓理財:保障財富 揀樓知識: 住宅 vs 工廈?海景有定無好?完全冇景又如何?
借貸能力:個人 / 聯名買樓借貸力解說、取得樓宇按揭的要訣。

物業加按:如何將物業「加按」?套現物業價值又有何法?
物業稅項:不同情況繳付不同稅款。

個案研究:「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?/ 聯名買樓,其中一人有樓揸手,咁印花稅點計?
其  他:延誤成交法律後果、案例、用公司名義買樓利弊,利得稅、半契樓詳解

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code:LY42
(*買樓003可單上。不用必修買樓001同學)

2017-08-05(六)14:00-17:00(第1堂)
2017-08-12(六)14:00-17:00(第2堂)

LY41-第一課:2017年5月12日 (五) 時間:19.15-22.15
LY41-第二課:2017年5月19日 (五) 時間:19.15-22.15

費 用:$3000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

諗sir工作目標: 重塑香港出版界經營模式,成就更多全職作者。希望書店如Page one可以先執少幾間,日後再開番

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方法1: 【網上填表:課程報名表】方法2: 電郵:admin@homeblogger.com.hk    /  留閣下「姓名」「電話」「課程編號:LY42」
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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

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B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

 

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

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