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30年按揭是全世界最好工具?

近日巴菲特話:「30年按揭是全世界最好工具。」因此佢買樓。加上生果報報導,引起在港不少討論。我地今日談談。

 

先引述生果報之原文:

股神畢菲特接受CNBC訪問時解釋,地產對於好多人嚟講係好有價值嘅資產,尤其對於有計劃長居同一地方多年嘅家庭嚟講,住宅係了不起嘅投資。

喺股神眼中,住宅值得買入嘅其中原因,係30年按揭。佢講到,曾經喺1971年以15萬美元,買入加州拉古納海灘度假住宅,但首期只需3萬美元,其餘做按揭。

股神表示:「30年按揭係全世界最好嘅工具,理由係當我們估錯,利率升至2厘,業主仍能還清按揭,令業主擁有單向投機(one-way bet)的機會。」

 

我地再睇睇CNBC之原訪問內容:

The investor took out a 30-year mortgage in 1971 when he bought his Laguna Beach, California, vacation home, which he recently listed for $11 million: "When I bought it for $150,000, I borrowed some money from Gre

at Western Savings and Loans. So I probably only had $30,000 of equity in it or something like that. It's the only mortgage I've had for 50 years."

A 30-year mortgage is "the best instrument in the world," Buffett says. "Because if you're wrong and rates go to 2 percent, which I don't think they will, you pay it off. It's a one-way renegotiation. It is an incredibly attractive instrument for the homeowner and you've got a one-way bet."

 

中英同列之原因是股神口中說的ONE-WAY BET,生果報譯成投機,那BET(賭博)同投機有分別咩? 意見如下:

投資: 衡量風險後的行為,想要更大回報,會冒更大風險。例如知道此投資方案之回報及風險比是1單位風險買5%回報,投資人如想要10%回報,計出要付2單位風險

投機: 都有衡量風險,不過所冒之風險同回報可能是極不對稱,方案亦可以計唔到風險與回報比。但點都好,是為利潤所作之行為

賭博: 衝量風險後,明知係負回報仍會做的行為。你可能想明知輸錢仲有人去賭咩? 有的,因為賭博涉及風險享受(risk enjoyment),此為投資與投機之所沒有

 

睇完解說,希望閣下從心咁唔好相信老蘋、或者當故事睇算數、一講返正經些少既投資有感即出事。當然,上述說話以股神為準,筆者唔係股神於香港的代言。好啦我地講返one-way bet係咩意思? 筆者睇譯做「買死單邊」更妥當,咁究竟是買乜野既單邊呢? 應是指買死銀紙只會越印越多的單邊,買死美國M3貨幣供應長遠會連開20鋪大! 咁情況下,你2017年問銀行借400萬買樓定額月供$15K,15-20年後15K基本上買唔到D乜。亦即係銀紙的購買力不斷被進賬吞食。或者你想:「香港人用浮息按揭居多,何來定額15K呢?」解說是就當美國累加息2%,供樓總額只升幾千,但加息99%會連同通賬出現,你見過去十年腸仔係百佳賣貴幾錢? 廚師牌腸仔一包十條,幾年間由$11加到$20,筆者敢講你攪咁L多野炒股票,賺埋都唔夠炒腸仔賺多。

 

文雅既解釋,係筆者2013年出既書本<樓換樓>其中一章"debt burden will be inflated away"已有交待。當然股神係唔可以講咁多樓,佢拖到而家2017年先同你傾下呢個小道理,就係業主供樓等於連買通賬開正數十至廿鋪,買中咪好似30年前買落美孚新村咁,每月供$1000由1987到而家。

 

加些少筆者意見,樓是香港近呼唯一的投資物,可抵押性高至問銀行做80-90%抵押,只收息2-3%(或長遠計只是高拆息HIBOR 1-2%),又可攤三十年還。那究竟仲有冇野比樓更筍呢? 股票係咪? 股票抵押做到50%,絕不可攤十幾年還,而融資成本要4-5%,加上只接受抵押大籃籌,所以唔係股票。詳細可參與收息101四月課程。

 

至於筆者下次文章,想解此一事項:

網上又有人話:「銀行造樓按不是做生意。今天和朋友傾談香港樓按利率。他說香港的樓按息率可以低至1.7厘,即使做P按,也是2.15厘。我笑至淚水直冒。銀行做樓按收年息2.15厘? 美國10年期國債利率今日係2.51厘喎,買美國國債可以收息2.51厘,銀行承擔風險做樓按,連皮費都沒有著落,只係收息2.15厘? 銀行想執笠定係銀行想做善事?」

「據聞有香港的銀行做定存支付1.7厘利息,又有香港的銀行做樓按收1.7厘利息。到底香港的銀行是怎樣做生意?」

 

那下篇文章返黎睇睇銀行係咪轉左營做善堂?

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NOW20160121-2

 

新班次: 諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:LY41

第一課:2017年7月25日 (二) 時間:19.15-22.15

第二課:2017年8月1日 (二) 時間:19.15-22.15
費 用:$2000元
whatsapp 63832145 / 留閣下「姓名」「電郵」「課程編號:LY41」
方法4: 下方填上mobile、閱畢收生條款後checkbox再按下PAYNOW button付款。會即時留位


買樓001 內容:

買樓入手:「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算。

負擔能力:課堂教你計按揭。
買樓選區:剖析地段,再找出跑贏別人的地段。
買樓須知:什麼因素影響樓價!?
避買凶宅:如何避免買入凶宅?

買樓理財:保障財富 揀樓知識: 住宅 vs 工廈?海景有定無好?完全冇景又如何?
借貸能力:個人 / 聯名買樓借貸力解說、取得樓宇按揭的要訣。

物業加按:如何將物業「加按」?套現物業價值又有何法?
物業稅項:不同情況繳付不同稅款。

個案研究:「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?/ 聯名買樓,其中一人有樓揸手,咁印花稅點計?
其  他:延誤成交法律後果、案例、用公司名義買樓利弊,利得稅、半契樓詳解

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code:LY42
(*買樓003可單上。不用必修買樓001同學)

2017-08-05(六)14:00-17:00(第1堂)
2017-08-12(六)14:00-17:00(第2堂)

LY41-第一課:2017年5月12日 (五) 時間:19.15-22.15
LY41-第二課:2017年5月19日 (五) 時間:19.15-22.15

費 用:$3000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

諗sir工作目標: 重塑香港出版界經營模式,成就更多全職作者。希望書店如Page one可以先執少幾間,日後再開番

報名:

方法1: 【網上填表:課程報名表】方法2: 電郵:admin@homeblogger.com.hk    /  留閣下「姓名」「電話」「課程編號:LY42」
方法3whatsapp 63832145 / 留閣下「姓名」「電郵」「課程編號:LY42」
方法4: 下方填上mobile、閱畢收生條款後checkbox再按下PAYNOW button付款。會即時留位

買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

 

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

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